Auf das neue, am 1. Januar 2018 in Kraft getretene Bauvertragsrecht haben wir inzwischen fast schon zu oft hingewiesen.

Andererseits kann man das gar nicht oft genug, vor allem angesichts der Konsequenzen für die Praxis, etwa im Hinblick auf die Bauverträge, die nun schleunigst überprüft und an die neue Rechtslage angepasst werden sollten.

Das gilt insbesondere für Vertragstexte, die Generalunternehmer (schuldet als Gesamtunternehmer alle, teils auch von seinen Subunternehmern ausgeführten Bauleistungen und ist hinsichtlich des Bauvorhabens einziger Vertragspartner des Bauherrn) oder Generalübernehmer (schuldet als Totalübernehmer darüber hinaus auch sämtliche Planungsleistungen) für Verbraucher als Auftraggeber (Bauherren) verwenden: Derartige Verträge, bei deren Abschluss sich das Bauunternehmen

„zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet“ (§ 650i Abs. 1 BGB)

fallen unter die §§ 650i bis 650n BGB, also die den Verbraucherbauvertrag regelnden Vorschriften. Die Abgrenzung des (einfachen) Werkvertrags vom Bau- oder gar Verbraucherbauvertrag kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten. Hierzu sei auf einen gesonderten Beitrag verwiesen.

Die §§ 650i bis 650n BGB sehen nicht nur zwingend die Textform für Verbraucherbauverträge vor (§ 650i Abs. 2 BGB), sondern verlangen darüber hinaus bestimmte zwingende Vertragsinhalte:

  • Baubeschreibung, § 650j BGB, die den Anforderungen des Art. 249 EGBGB, insbes. dessen den Inhalt der Baubeschreibung regelnden § 2 (s. u.) genügen muss, es sei denn – womit wir bei weiteren Abgrenzungsschwierigkeiten sind – der „Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben“,
  • Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Vertragsbestandteil (§ 650k Abs. 1 BGB),
  • verbindliche (!) Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder
  • zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 BGB),
  • Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht nach Maßgabe des Art. 249 § 3 EGBGB.

Konsequenzen für die Praxis

Sofern sie das nicht bereits vor dem 01.01.2018 getan haben, sollten Bauunternehmen schleunigst ihre Vertragstexte anwaltlich prüfen und soweit nötig an das neue Bauvertragsrecht anpassen lassen. Das gilt nicht nur, aber besonders für Verbraucherbauverträge, denn sind deren Texte unvollständig, sind sie „unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung“ ergänzend auszulegen (§ 650k Abs. 2 S. 1 BGB). Dabei gehen „Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung“ zu dessen Lasten (S. 2).

Bauherren auf der anderen Seite, die sich nicht sicher sind, ob ihr in 2018 geschlossener Bauvertrag den aktuellen gesetzlichen Vorgaben entspricht, sollten den Vertragstext ebenfalls prüfen lassen und sich über die möglichen (Rechts-)folgen informieren.

Lediglich zur Abrundung sei auf den Beitrag „Bauruine statt Traumhaus – Wie eine Familie um ihr Recht kämpft“ aus der Sendung WISO (ZDF) vom 29.01.2018 verwiesen. Der und vor allem das anschließende Interview mit der Kollegin Reibold-Rolinger zeigen u. a. sehr anschaulich auf, wie wichtig bereits ein guter Vertrag(stext) ist.

Dr. Christian Behrens

Dr. Christian Behrens

Rechtsanwälte Zimmermann & Manke

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