Mit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts am 01.01.2018 wird es künftig darauf ankommen, ob die Vertragsparteien einen (Verbraucher-)Bauvertrag oder einen (sonstigen „einfachen“) Werkvertrag schlossen, denn danach richtet sich, ob das speziellere Bauvertragsrecht mit seinen besonderen Rechtsfolgen oder (nur) Werkrecht anzuwenden ist.

Diese Abgrenzung ist schwierig, denn der Gesetzgeber möchte das neue Bauvertragsrecht nicht nur auf Verträge über die

„Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung, den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon“ (s. § 650a Abs. 1 BGB n. F.)

selbst anwenden, sondern darüber hinaus auch auf Verträge über die

„Instandhaltung eines Bauwerks“ (s. § 650a Abs. 2 BGB n. F.).

Allerdings soll

„nicht jede Wartungsarbeit oder kleinere Reparaturarbeit unter den Begriff des Bauvertrages mit seinen speziellen rechtlichen Konsequenzen“

fallen (so der Bundesrat in seiner Stellungnahme, s. BT-Drucksache 18/8486, S. 85). Doch wo genau liegt die Grenze? Ab wann soll das spezielle Bauvertragsrecht gelten – und bis wann das sonstige Werkrecht? Es bleibt abzuwarten, wie diese Verträge in der Praxis rechtssicher voneinander abgegrenzt werden können, was insbesondere für „kleinere und mittlere Handwerksbetriebe“ (so ebenfalls der Bundesrat) von großer praktischer Bedeutung sein dürfte.

Ähnliches gilt für die neu geregelten Verbraucherbauverträge: Künftig soll es sich stets auch dann um einen Verbraucherbauvertrag handeln, wenn ein Verbraucher einen Unternehmer

„zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet“ (s. § 650i Abs. 1 BGB n. F.).

Doch (ab) wann genau ist eine Umbaumaßnahme „erheblich“ im Sinne dieser Vorschrift? In seiner Gesetzesbegründung bezieht sich der Bundestag auf den Erwägungsgrund 26 zur EU-Verbraucherrichtlinie. Danach sollen unter „erheblich“ nur

„solche Baumaßnahmen fallen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind“ (BT-Drucksache 18/8486, S. 61).

Wann genau das der Fall und wo genau die Grenze zu ziehen sein wird, bleibt abzuwarten. Erste Gerichtsentscheidungen werden wohl nicht lange auf sich warten lassen.

Konsequenzen für die Praxis

Die vom Gesetzgeber gewiss nicht gewollten, aber auch nicht zu leugnenden Abgrenzungsschwierigkeiten werden zumindest in der Anfangszeit nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften zu erheblichen Unsicherheiten in der Praxis führen, die wohl erst nach und nach durch die Rechtsprechung abgemildert oder beseitigt werden können. Als Beispiel für die besonderen Rechtsfolgen des neuen Bauvertragsrechts sei neben dem bereits dargestellten einseitigen Anordnungsrecht des Auftraggebers nur der künftige § 650j BGB („Baubeschreibung“) genannt: Danach muss der Unternehmer dem Besteller vor Abgabe von dessen Erklärung über den Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen, in der die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise darzustellen sind. Darüber hinaus hat die Baubeschreibung verbindliche (!) Angaben zur Bauzeit zu enthalten.

Das bisherige Werkrecht kennt derartige Pflichten des Auftragnehmers nicht. Ob der mit Fertigung der Baubeschreibung für den Unternehmer verbundene Mehraufwand, der angesichts der ohnehin nur geringen Margen im Baubereich vor allem kleinere Bauvorhaben und andere Projekte noch unwirtschaftlicher und damit unattraktiver machen dürfte, tatsächlich gerechtfertigt ist bzw. noch in einem vernünftigen Verhältnis zum erhofften Nutzen (besserer Verbraucherschutz) steht, darf zumindest bezweifelt werden.

Dr. Christian Behrens

Dr. Christian Behrens

Rechtsanwälte Zimmermann & Manke

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