Mit Urteil vom 8. November 2017 (Az.: VIII ZR 13/17) entschied der BGH über die Wirksamkeit oder vielmehr Unwirksamkeit von Klauseln zur Verlängerung der Verjährungsfrist (binnen derer ein Vermieter seine möglichen Ansprüche auf Schadensersatz bei Verschlechterung der Mietsache durch den Mieter durchsetzen muss) in Formularmietverträgen.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Schadensersatzansprüche eines Vermieters gegen seinen (ehemaligen) Mieter wegen Verschlechterung (Beschädigung) oder Veränderung der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit Rückgabe der Mietsache zu laufen (S. 2).

in dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Klausel in den Formularmietvertrag aufgenommen, um die Frist auf 12 Monate zu verlängern. Für ihren Beginn sollte auf das Ende des Mietverhältnisses abgestellt werden.

Beiden Ansinnen erteilte das Gericht eine klare Absage, denn eine derartige Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da beide Regelungsinhalte mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren sind.

Zur Begründung führte das Gericht aus, die

„… in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.“ (Pressemitteilung Nr. 176/2017 des BGH v. 08.11.2017)

Konsequenzen für die Praxis

Für Vermieter folgt daraus, die eigenen Formularmietverträge auf eine entsprechende, unwirksame Klausel hin prüfen und diese ggf. anpassen oder gleich ganz entfernen zu lassen. Sodann sollte die Rückgabe der Mietsache und vor allem deren Zustand bei dieser Rückgabe peinlich genau dokumentiert werden (durch ein möglichst präzises Abnahmeprotokoll, Fotos, Zeugen usw.), um für möglicherweise folgende Streitigkeiten vor Gericht gut gerüstet zu sein. Vor allem aber sollte die Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB bzw. deren Ablauf zusammen mit einer Vorfrist von wenigstens einer Woche notiert und vor allem beobachtet werden, um noch rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen, also insbesondere bei Gericht einen Mahnbescheid beantragen oder gleich Klage erheben zu können. Andernfalls droht die Verjährung der Ansprüche.

Für Mieter hat das Urteil eine klarstellende Funktion und sorgt vor allem für Rechtssicherheit: Sie können nun sicher sein, nach Ablauf der Verjährungsfrist keinen Ersatz für mögliche, von ihnen verursachte Schäden der Mietsache oder deren (unzulässige/ungenehmigte) Veränderung an den Vermieter zahlen zu müssen, da sie im Fall der Fälle die Einrede der Verjährung erheben können.

 

Dr. Christian Behrens

Dr. Christian Behrens

Rechtsanwälte Zimmermann & Manke

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