Problemstellung

Ist die Mietwohnung bereits gekündigt oder soll die Ernte sicher eingebracht werden, müssen das neue Eigenheim bzw. die neue Lagerhalle rechtzeitig fertig gebaut werden. Kommt es bei der Bauausführung zu Verzögerungen, für die der Bauunternehmer verantwortlich ist, wäre es für den Bauherrn hilfreich, ein Druckmittel in der Hand zu haben, um einen Anreiz für den Bauunternehmer zu schaffen, das Bauvorhaben doch noch rechtzeitig fertigzustellen.

Lösung durch wirksame Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Bauvertrag

Derartigen Fällen kann mit der Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Bauvertrag begegnet werden. Mag sie die rechtzeitige Fertigstellung auch nicht garantieren können, so stellt sie zumindest ein gewisses Druckmittel bzw. einen Anreiz für den Auftragnehmer dar, auf eine rechtzeitige Fertigstellung des Bauwerks hinzuarbeiten, muss er ansonsten doch mit empfindlichen Einbußen rechnen.

Damit die Vertragsstrafe tatsächlich als eine Art Druckmittel wirken kann, muss sie zwingend wirksam im Bauvertrag vereinbart werden. Das klingt banal, stellt sich in der Praxis aber nicht selten als echtes Problem dar, denn die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an entsprechende Klauseln in Bauverträgen. So muss die Vertragsstrafe unbedingt verschuldensabhängig vereinbart werden, d. h. der Bauunternehmer verwirkt sie nur dann, wenn er die Verzögerung der Bauausführung auch zu vertreten hat. Er soll dagegen nicht haften, wenn Behinderungen der Bauausführung aus dem Risikobereich des Bauherrn verursacht werden oder schlicht höhere Gewalt ursächlich ist.

Bei Bemessung der Höhe der Vertragsstrafe sollte nicht übertrieben werden, andernfalls könnte die gesamte Regelung unwirksam und damit nutzlos sein. Der Bundesgerichtshof hält für vorformulierte Bauverträge eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3 % der Bausumme pro Werktag der Fristüberschreitung, max. 5 % der Bausumme für angemessen.

Damit die wirksam vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe die gewünschte Wirkung auch entfalten kann, muss der Bauherr sich die Vertragsstrafe zwingend schriftlich vorbehalten, z. B. wenn die Parteien nach Verzug des Bauunternehmers eine neue Fertigstellungsfrist vereinbaren oder, was leicht übersehen wird, wenn der Bauvertrag einseitig z. B. durch Kündigung beendet wird. Kommt es zu einer Abnahme der Bauleistungen nach einem vom Auftragnehmer verschuldeten Bauzeitenverzug, muss der Bauherr die verwirkte Vertragsstrafe zwingend schriftlich im Abnahmeprotokoll festhalten. Ansonsten ist die Vertragsstrafe null und nichtig.

Folgerungen für die Praxis

Auf dem Weg zum rechtzeitig fertig gestellten Bauvorhaben kann die Regelung einer Vertragsstrafe im Bauvertrag durchaus sinnvoll sein. Sie stellt aber nur eine von vielen und sicher nicht die bedeutendste Maßnahme zur Förderung des Baufortschritts dar. So sollte unabhängig davon auch der Bauherr auf eine rechtzeitige Fertigstellung hinwirken, etwa indem er seine Mitwirkungspflichten erfüllt und auch sonst alles unternimmt, was den Baufortschritt fördert.

 

Dr. Christian Behrens

Dr. Christian Behrens

Rechtsanwälte Zimmermann & Manke

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