Mit seiner Entscheidung vom 20.01.2016 AZ: VIII ZR 93/15, hat der BGH nun nach langer, anderslautender Senatsrechtsprechung die Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen gesenkt. Der Leitsatz dieser Entscheidung lautete:

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Demnach bedarf es nunmehr keiner Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte.

Der Senat nimmt somit Abstand von seiner bisherigen Rechtsprechung (Urteil vom 14.02.2007, AZ: VIII ZR 1/06). Hiernach hatte die Angabe lediglich „bereinigter Gesamtkosten“ die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge. Die Betriebskostenabrechnung musste danach bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und soweit erforderlich die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Jedoch wich der Senat zwischenzeitlich immer mehr von seiner strengen Handhabung ab und betonte mehrfach, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen seien (vgl. Senatsurteil vom 15.02.2012, AZ: VIII ZR 197/11).

Die Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung, richten sich nach der neusten Rechtsprechung insoweit nach dem betroffenen Interesse von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer Betriebskostenabrechnung. Hierbei stehen sich zum einen der Verwaltungsaufwand des Vermieters und zum anderen die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung für den Mieter gegenüber. Dies soll in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Der Mieter hat Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung. Diese sollte jedoch auch so sein, dass sie verständlich ist. Aus diesem Grund wäre eine Überfrachtung auf Grund expliziter Rechnungsschlüssel zunächst eher hinderlich für das Verständnis der Betriebskostenabrechnung. Ferner muss sich der Verwaltungsaufwand für einen Vermieter auch in einem angemessenen Rahmen befinden. Demnach ist es auch ihm nicht zuzumuten, allzu hohe Anforderungen für die formelle Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen.

Konsequenzen für die Praxis

Das Urteil des BGH scheint zunächst einmal  ein Gewinn für Vermieter und Mieter zu sein. Inwiefern dies in der Praxis sinnvoll ist, wird sich erst zeigen. Auch wenn der deutsche Mieterbund die Entscheidung dahingehend kritisiert, dass nun eine Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnung für den Mieter erschwert wird, ist dem doch entgegenzuhalten, dass eine klare und übersichtliche Darstellung der Kosten das Verständnis erleichtert. Ferner steht dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu, so dass er, insofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht, weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann. Die Rechtsprechung ist begrüßenswert für Vermieter größerer Wohnanlagen mit einer Vielzahl von Mieteinheiten. Hierdurch wird der Verwaltungsaufwand ein wenig gemindert.

Anisha von Auenmüller

Anisha von Auenmüller

Rechtsanwälte Zimmermann & Manke

  • Rechtsanwältin (im Anstellungsverhältnis)

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