In den Fällen, in denen Mieter ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinsen nicht regelmäßig nachkommen und der Mietrückstand auf den Betrag von einer Monatsmiete anwächst oder zwei Mietzinszahlungen nacheinander vollständig ausbleiben, kündigen Vermieter in der Regel außerordentlich fristlos gem. §§ 543 Abs. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Eine solche außerordentliche fristlose Kündigung wird jedoch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches vollständig befriedigt, also die noch ausstehende Miete vollständig bezahlt wird (Schonfristzahlung).
Anders als in der Regel angenommen, führt eine solche Schonfristzahlung jedoch nicht zur Unwirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung aufgrund des gleichen Zahlungsverzuges. Denn auf die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sind die Regelungen zur Schonfristzahlung weder analog, noch unmittelbar anwendbar (vgl. BGH Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 177/23 Rn. 10).
Konsequenzen für die Praxis
Im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines entsprechenden Zahlungsrückstandes des Mieters sollten Vermieter daher vorsorglich auch hilfsweise die ordentlich fristgerechte Kündigung erklären. Denn auch bei Leistung der Schonfristzahlung besteht der Kündigungsgrund der ordentlichen Kündigung fort.
