Architekt (unfreiwillig) als Bauherr – aufgepasst

Urteil des OLG Köln

Das OLG Köln verurteilte einen Architekten zur Zahlung restlichen Werklohns, nachdem der Architekt – unfreiwillig bzw. versehentlich – selbst Vertragspartner des Bauunternehmens und damit „Bauherr“ geworden war.

Aus den Urteilsgründen

„Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte bei dem Abschluss der Verträge nicht ausdrücklich erklärt hat, im fremden Namen zu handeln. Der Wille des Beklagten, ein Vertretergeschäft abzuschließen, ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht aus den Umständen.
Auf eine etwaige Vermutung, dass der Wille der Beteiligten bei unternehmensbezogenen Geschäften oder einer Beauftragung durch einen Architekten in der Regel dahin geht, den Inhaber des Unternehmens bzw. den Bauherrn als Vertragspartner anzusehen, kann sich der Beklagte hier nicht berufen. Zutreffend hat das Landgericht insoweit zum einen ausgeführt, dass ein unternehmensbezogenes Geschäft nicht vorliegt. […]

Ebenso zutreffend ist das Landgericht zum anderen zu der Einschätzung gelangt, ein Handeln im fremden Namen ergebe sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Beklagte – für den Kläger erkennbar – als Architekt aufgetreten ist. Im Regelfall mag der Vertragsschluss durch einen – ersichtlich als solcher handelnden – Architekten die Vermutung eines Fremdgeschäfts im Namen des Bauherren in sich tragen (vergleiche Maier-Reimer in Ermann, BGB, 14. Aufl. 2014, § 164 Rn. 8). Die vorliegenden Umstände des Einzelfalls weichen indes von diesem Regelfall ab mit der Folge, dass nach objektivem Empfängerhorizont eine Willenserklärung im eigenen Namen vorliegt und ein etwaiger Wille des Beklagten, im fremden Namen zu handeln, mangels Erkennbarkeit gemäß § 164 Abs. 2 BGB unbeachtlich ist.

Nach den objektiven Gesamtumständen konnte der Kläger davon ausgehen, dass es sich bei den streitgegenständlichen Bauvorhaben im Gegensatz zu anderen Aufträgen um eigene Projekte des Beklagten handelt. […]

Bei der Würdigung von Vertragserklärungen sind die dem Geschäft zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die erkennbare Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Gegenstand der Willenserklärung angehört, die berufliche Stellung der Beteiligten und die typischen Verhaltensweisensowie Art und Inhalt ihrer Werbung und die Verkehrssitte zu berücksichtigen. Wurden bereits vorher unter bestimmten Umständen abgegebene Erklärungen als im Namen eines anderen abgegeben angesehen, so kann bei späteren Erklärungen derselben Art angenommen werden, es gelte dasselbe (vgl. Schramm in Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2012, § 164 Rn. 22; Schilken in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 164 Rn. 1). Umgekehrt folgt daraus aber, dass sich diese Vermutung nicht ohne Weiteres auch auf Erklärungen erstreckt, die – wie hier – unter denselben Umständen in anderer Art vorgenommen werden.“ (OLG Köln, Urteil vom 24.07.2015, Az.: 19 U 129/14)

Folgerungen für die Praxis

Soweit Architekten nicht ausnahmsweise selbst Bauherr sind, sollten sie bei Vertragsverhandlungen, spätestens aber bei Abschluss des Bauvertrages hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen, lediglich als Stellvertreter des tatsächlichen Bauherren zu handeln, soweit sich das nicht bereits eindeutig aus den Umständen im Einzelfall ergibt.

Andernfalls kann es ihnen ergehen, wie in dem vom OLG Köln entschiedenen Fall: Der Vertragsschluss trägt zwar regelmäßig – so das OLG – „die Vermutung eines Fremdgeschäfts im Namen des Bauherren in sich“. Aber: Hat der Architekt bei anderen Bauvorhaben ausdrücklich klargestellt, im Namen des jeweiligen Bauherrn zu handeln, gilt diese Vermutung nicht. Dadurch war in diesem Fall der Architekt selbst Vertragspartner des Bauunternehmers geworden – mit allen Konsequenzen, bis hin zur Verurteilung zur Zahlung der restlichen Vergütung.